Ao programa CB.Poder, diretor de Regularização
Social e Desenvolvimento Econômico da Terracap explica o programa que
substituirá o antigo Pró-DF. Meta é incentivar o desenvolvimento do setor
produtivo da capital federal
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| "Para o futuro, criou-se o Desenvolve-DF, com novos pilares. Um deles é a concessão do direito real de uso (CDRU)", Leonardo Mundim(foto: Marcelo Ferreira/CB/D.A Press) |
Existe
uma decisão do Tribunal de Contas do
DF de 2017 suspendendo o Pró-DF II em
razão de diversas falhas operacionais. As indicações de compra de terreno eram
feitas pela Secretaria de Desenvolvimento Econômico, os descontos eram excessivos
e, além disso, ainda se tinha o abatimento do que foi pago a título de taxa de
ocupação. Hoje, nós temos inúmeros terrenos da Terracap ocupados
por empresas que não pagam nada em taxa de ocupação e, do outro lado,
empresários que sofreram com o problema da burocracia do próprio programa.
Muito do Pró-DF era
o pacto da mediocridade. O empresário dizia que ia fazer, a secretaria aprovava
sabendo que não ia e tudo acabou em uma confusão jurídica e fática que
precisava ser enfrentada.
Sobre desvirtuamento da
finalidade do terreno. Locais destinados à geração de emprego acabaram servindo
para a construção de igrejas. Isso deve ser reformulado no programa?
Um
dos pilares que foi quebrado, além da pessoalidade e da burocracia excessiva, é
o da transferência do patrimônio público para o particular. Essa transferência
era o que motivava, muitas vezes, para chegar a esse ponto. Em vez de se focar
na geração de emprego e renda, focava-se no que se esperava da transferência de
patrimônio público para o particular de uma maneira barata e sem a necessária
fiscalização para ocorrer. Assim, geraram esses desvirtuamentos.
Ou seja, hoje o empresário não fica mais como
proprietário do terreno? É uma espécie de concessão? O que muda?
Nós
pegamos esse Pró- DF II, que ainda existe, e colocamos em um quadro em
extinção. Nele, nós vamos aplicar três instrumentos jurídicos: a
transferibilidade dos benefícios da concessão, a possibilidade de revogação e a
reabertura de prazo de migração para enquadramento no Pró-DF II. Com isso, nós
conseguiremos a sanitização desse quadro, permitindo com que as pessoas possam
sair do programa com as escrituras. Para o futuro, criou-se o Desenvolve-DF,
com novos pilares. Um deles é a concessão do direito real de uso (CDRU). O
empresário terá acesso a um terreno por meio de uma licitação pública do valor
do percentual da CDRU. Ela será registrada na matrícula do imóvel e estará
protegida de alterações políticas ou governamentais.
Como será a fiscalização para evitar o
desvirtuamento de funções? A concessão pode ser cassada?
A
concessão vai valer por um período de cinco a 30 anos, prorrogáveis por mais
até 30 anos. O prazo vai ser de escolha do empreendedor. Ele vai ter de gerar
os empregos que se comprometeu, e a Secretaria de Desenvolvimento Econômico
terá de fazer, pelo menos, uma vistoria anual para identificar esse compromisso
e a manutenção da ocupação. Qualquer tipo de alteração tem de ser comunicada e
autorizada pelo Copep, o conselho de gestão do programa. Além disso, nós vamos
ter uma tranquilidade maior com relação à fiscalização, uma vez que o terreno
continua sendo público. Se houver um desvirtuamento constatado, o conselho pode
cassar essa concessão e dar baixa na matrícula imobiliária que estava ali
registrada.
Ainda não foram feitas licitações, mas há uma
estimativa de quantos empregos esse programa deve gerar?
Nós
não temos ainda estimativa do Desenvolve-DF, porque é algo novo que vai
depender da adesão dos empresários. Com relação ao quadro de extinção,
imaginamos que serão beneficiados pelo menos 3 mil empreendimentos que estão,
ou cancelados e continuam funcionando e gerando empregos, ou que precisam
transferir a concessão para outra empresa, ou que estão em situação de outros
programas antigos do governo.
Nessa transição, os empresários terão de se
adequar às novas regras?
Nós
estamos prevendo um prazo de 180 dias contados a partir da vigência da lei.
Isso ainda deve demorar um pouco, porque há um decreto regulamentador para ser
aplicado. Agora, o ponto principal é que quem estava no programa vai continuar
e quem esteve poderá voltar. Quem nunca participou terá de esperar a licitação
da concessão de uso pela Terracap. Nós recebemos 109 sugestões de entidades de
setores produtivos, de cidadãos e de outros órgãos públicos. Desse total, 88
foram acolhidas. O que nós temos percebido é que, de fato, as pessoas estão
muito empolgadas. Tem muita gente só esperando essa licitação de concessão de
uso da Terracap para conseguir o seu lote.
O setor produtivo critica que empresas de fora
não conseguem vir para o DF, porque os valores dos terrenos da Terracap são
muito
altos. Isso vai ser revisto no novo programa?
Estamos
propondo no projeto a obrigação de serem criadas áreas de desenvolvimento
econômico (ADE), setores industriais e polos comerciais. Também prevemos o
direito de qualquer cidadão poder fazer a impugnação ao valor de avaliação da
Terracap. Além disso, vamos ouvir a administração regional e, mediante edital,
as entidades do setor produtivo e as associações comerciais daquela cidade
quanto ao tamanho dos lotes, ao uso de cada um e a localização deles. Teremos também
um ambiente web onde as pessoas poderão acessar fotos e preços.
O foco será para grandes empresas, pequenas
empresas ou todo o setor produtivo?
Na
entrega que nós fizemos à Terracap e à Secretaria de Desenvolvimento Econômico
do anteprojeto que desenvolvemos para o governador, estiveram presentes 29
entidades do setor produtivo. Então, todos estão apoiando exatamente porque ele
é um projeto que está trazendo vantagens e soluções para todas as modalidades
empresariais.
A Terracap também trabalha na regularização de
alguns terrenos de igrejas. Como está esse processo?
Nós
lançamos o programa Igreja Legal, com cinco medidas de interesse. Eu destacaria
uma: lotes exclusivos com percentual mínimo específico para igrejas em novos
loteamentos. A Luos, Lei de Uso e Ocupação do Solo, trata de lotes existentes.
Nas criações de lotes, quem escolhe o uso, se vai ser comercial, residencial ou
institucional, é a loteadora. Antes, a Terracap classificava um mesmo lote para
fins comerciais e institucionais. Com isso, colocava para disputar uma empresa
grande e comercial e um centro religioso e institucional. Dessa forma, nós
estávamos empurrando as igrejas para a clandestinidade. Com o novo programa,
além da avaliação do lote ser menor, ela só competirá com outra igreja.
As igrejas terão de se enquadrar também ou só
será para as novas?
As
que estão estabelecidas até 2006 têm o direito de pleitear isso. Nós temos a
Lei nº 806, de 2009, que lista 1.201 igrejas irregulares em terrenos públicos.
Destas, mais de mil ainda nem procuraram a Terracap nos últimos 10 anos. Outro
ponto que nós trouxemos no Desenvolve-DF é a possibilidade de usar certidão de
crédito. Hoje, a Terracap tem quase R$ 200 milhões em certidões de crédito no
mercado. São distratos feitos anteriores e que a loteadora emite uma espécie de
nota promissória. A igreja pode comprar essa carta de crédito e, certamente, a
conseguirá com algum deságio. Voltando ao Desenvolve-DF, a concessão do lote é
o 1º passo para atrair o empreendedor. Quais as outras iniciativas?
Nós
identificamos que o que gera emprego não é o decreto, é o mercado. O que
podemos fazer enquanto governo é encorajar. Então, por exemplo, na licitação do
Desenvolve-DF a mínima vai ser de 0,20% sobre 80% da avaliação. Isso, na
prática, dá algo em torno de 0,16% ao mês.
Esse contrato entre empresário e Terracap vale
como garantia para conseguir empréstimos bancários?
Se
eu compro um terreno na Terracap hoje, eu fico pagando por 20 anos, e a
loteadora tem uma alienação fiduciária gravando esse imóvel. Ele não pode ser
utilizado para nada em termos de financiamento bancário, como garantia real.
Agora, a concessão do direito real de uso, em si, serve, segundo o Código
Civil, como garantia de financiamento bancário. Ela pode ser hipotecada, não o
imóvel. Ou seja, no dia seguinte que for registrada a sua concessão de uso,
mesmo independentemente do prazo para começar o pagamento da taxa de
retribuição, que será de seis a 24 meses, o empresário poderá levar a
CDRU em um banco e pedir financiamento não só para construir a sede, mas também
para gerar empregos e começar a pagar a taxa.
E qual a vantagem para o banco?
Esse
modelo de negócio existe na Lei nº 5.803, que trata de concessões rurais, e a
lei prevê inclusive o passo a passo dessa execução desse tipo de hipoteca. Se
houver inadimplência, o banco vai retirar daquele empreendedor e vendê-la em
leilão público. Ele vai assumir o papel de concessionária.
No
fim dessas concessões,
Caso o empresário tenha feito benfeitorias,
elas serão ressarcidas?
Duas
emendas apresentadas ao projeto trouxeram a previsão do ressarcimento. Só que
isso vai ocorrer conforme os critérios do decreto. O que pode acontecer é que o
empresário tenha feito construções que vão valorizar o terreno da Terracap, mas
pode ser também que seja uma construção irregular, sem habite-se, o que
desvaloriza o terreno.
Fonte:
Correio Braziliense
