Por Gleisson Coutinho
Em decisão unânime divulgada em 24 de julho de 2026, a 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) afastou a determinação de demolição das edificações existentes no Condomínio RK, em Sobradinho, e determinou a apresentação, no prazo de 180 dias, de um Plano Integrado de Recuperação e Adequação Ambiental-Urbanística (PIRAAU). O colegiado manteve, contudo, a proibição de realização de novas obras sem o devido licenciamento.
A decisão representa mudança importante em relação à sentença de primeira instância. Em novembro de 2024, a Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário havia determinado ao Distrito Federal a demolição das edificações do condomínio, além de impor obrigações relacionadas à recuperação ambiental da área.
Ao analisar o recurso, a 3ª Turma Cível considerou as características concretas do núcleo urbano consolidado e o histórico das intervenções realizadas no local. Segundo o TJDFT, a área já recebeu medidas de drenagem, Plano de Recuperação de Área Degradada (PRAD) e licenças específicas, além de existirem alternativas técnicas em andamento para enfrentamento dos problemas ambientais.
O entendimento adotado foi de que, naquele contexto específico, a demolição integral poderia inclusive produzir novos impactos ambientais, com geração de resíduos, exposição do solo e retirada de estruturas já estabilizadas. Em substituição à solução exclusivamente demolitória, foram priorizadas medidas de drenagem, contenção de processos erosivos, recomposição vegetal dirigida e regularização fundiária condicionada.
Poder de polícia continua preservado
Esse talvez seja o ponto mais importante para aplicação da decisão nos processos administrativos do DF Legal: o TJDFT deixou expressamente registrado que o julgamento não afasta o poder de polícia dos órgãos de fiscalização e da Administração Pública, inclusive quanto à possibilidade de demolição de edificações ilícitas.
Portanto, o precedente não significa que a existência de processo de regularização seja suficiente para impedir embargo, intimação demolitória ou outras medidas fiscais.
O julgamento indica, contudo, que em situações excepcionais envolvendo núcleo urbano consolidado, histórico prolongado de atuação estatal, intervenções ambientais efetivamente executadas, licenças específicas e alternativas técnicas concretas de recuperação, pode ser necessário avaliar se a demolição integral permanece sendo a solução mais adequada e eficiente.
Reflexo nas decisões administrativas
Para as minutas de julgamento de impugnações e recursos administrativos, o precedente recomenda uma análise mais individualizada quando o interessado alegar regularização fundiária.
Não basta registrar simplesmente que "existe processo de regularização". É importante verificar qual é o estágio efetivo desse procedimento e se existem elementos concretos, como projeto urbanístico, licenciamento ambiental, manifestação da SEDUH ou Terracap, PRAD, obras públicas de infraestrutura, drenagem, contenção de erosão ou outros atos administrativos que demonstrem avanço real.
Quando essas circunstâncias estiverem presentes, pode ser pertinente converter o julgamento em diligência e solicitar manifestação dos órgãos competentes — SEDUH, Terracap, Ibram, Adasa, Novacap ou outro órgão relacionado ao caso — antes de decidir definitivamente sobre a manutenção da medida fiscal.
Por outro lado, mera expectativa de futura regularização não deve ser equiparada à situação examinada no Condomínio RK. A própria excepcionalidade dos elementos considerados pelo TJDFT impede que o julgamento seja utilizado automaticamente como fundamento para suspender ou revogar intimações demolitórias em outros processos.
O próprio processo terá acompanhamento técnico
A decisão também estabeleceu mecanismos bastante específicos: relatórios bimestrais com indicadores relacionados à erosão, qualidade da água, cobertura vegetal e rede de drenagem; auditoria ambiental independente anual; e audiência de gestão processual envolvendo Ibram, Adasa, Novacap, Terracap e representantes do condomínio. A cada semestre deverá ocorrer nova avaliação técnica da execução das medidas.
Isso reforça que o TJDFT não simplesmente autorizou a permanência das construções. A demolição integral foi substituída, naquele caso concreto, por um modelo estruturado e fiscalizado de recuperação e adequação ambiental e urbanística.
Processo: 0029958-17.2000.8.07.0016
Órgão julgador: 3ª Turma Cível do TJDFT
Resultado: decisão unânime
Publicação: 24/07/2026
Fonte oficial: [TJDFT — decisão sobre o Condomínio RK]